Освоение территории и формирование структуры культурного

Ландшафта

Освоение любой территории - сложный и во многом противоречивый процесс, контролируемый как природными, так и социальными факторами. Россия и ее необъятные просторы не составляют в этом смысле исключения: такие масштабные исторические явления, как первичное заселение террито­рии и распашка земель, внутренняя колонизация и становление русской го­сударственности, происходили па фоне непрерывно меняющихся природных условий, которые то благоприятствовали этим явлениям, то, наоборот, тор­мозили их развитие, иногда поворачивая вспять сам процесс освоения.

С позиций ландшафтного планирования основными результатами воздей­ствия человека на природу можно считать, во-первых, распространение волн влияния человеческой деятельности в «море» дикой природы, во-вторых, постепенное накопление в ландшафте антропогенных черт, сопровождающе­еся переходом естественных ландшафтов в категорию антропогенно изменен­ных, а зачем и собственно антропогенных ландшафтов.

Анализ исторических данных, материалов писцовых и межевых книг, ста­рых картографических источников позволяет сделать вывод о неровном, вол­новом характере освоения пространства центра и севера Русской равнины

Роль естественных гра­ниц между освоенными сельскими мирами-макрокосмам и играли реки, круп­ные болотные или лесные массивы, причем многим волостным границам было суждено сохраниться до нашего времени в качестве рубежей культурного лан­дшафта, в настоящее время приобретающих важную роль в композиции эко­логического каркаса.

Декомпозиция природы осуществлялась вширь (раздвижениеграниц фрон-тира, освоение новых участков) и вглубь, внутрь, - путем детализации-кор­ректировки свойств уже найденных, выделенных элементов ландшафта. Смысл декомпозиции в преодолении сложности иизбыточной информативности природы, в приведении хаоса в порядок, в борьбе с энтропией. Принцип про­стоты и итеративности диктовал первоначальную реализацию простых мо­делей освоения и последовательное их усложнение. Принцип полноты освоения определил последовательное (итеративное), но конечное в рамках данного хронотопа усложнение внутреннейструктуры КЛ.

Таким образом, развитие КЛ в пространстве дикой природы шло от про­стоты к полноте - как в смысле охвата участков, обойденных при первона­чальном освоении (вторичная колонизация), так и в смысле итеративного познания и использования свойств отдельных элементов. Дальний дремучий лес, который когда-то служил лишь внешней защитой от набегов, становился угодьем для охоты исбора ягод; небольшое притеррасноеболотце осушалось и превращалосьв сенокос; родник, раскрывшийся в обрыве террасы, обуст­раивался и становился источником «живой» воды и т.д.

Неэлементарные объекты, ранее не использовавшиеся, подлежали дальнейшей декомпозиции: впервые освобожденное от леса поле, в пределах которого обнаружи­вался действующий тальвег, могло быть поделено на два с межой вдоль ручья, кото­рая впоследствии зарастала кустарником. Также и лесной массив, попавший в устой­чивое промысловое пользование, сначала делился на фрагменты охотничьими пути-ками и тропами, затем на его окраинах начинали выпасать скот, выбирать сухостой приисковыми рубками, а на освободившихся полянах косить траву. Следовательно, осваивая ландшафт, человек осуществлял последовательные действия, в течение де­сятилетий и даже веков разлагая сложную (и неявную!) природную структуру на фраг­менты (более элементарные природные и измененные экосистемы) до тех пор, пока этот «анализ» не прекращался вследствие достигнутой устойчивости полученной мо­дели состава КЛ либо по причине спада очередной волны освоения.

Итеративность декомпозиции ландшафта в ходе освоения придавала самому про­цессу освоения вариабельность, возможность пользоваться моделями различной де­тальности, углублять или сворачивать детализацию, когда к этому вынуждали обсто­ятельства. Отдаленное поле дополнялось временным жильем, легко превращавшимся в постоянное на подъеме волны освоения, или, наоборот, превращалось в пустошь на ее спаде.

В алгоритме декомпозиции освоения содержится (хотя может быть и не явлена наблюдателю)идеальная модель, продиктованная культурной средой данной конкретной эпохи освоения. Примером такой модели являются пред­ставления о «худой» и «доброй» земле, которые всегда конкретны, историчны и служат основанием деления при нарезке, т.е. классифицировании, об­щинных угольев. В этом обстоятельстве и заключена средовая роль культуры: территориальные мозаикиосвоения различных эпох не совпадают между со­бой в пространстве.

Другой неотъемлемойстороной процесса освоения, диалектически проти­воположной декомпозиции,было агрегирование мест в пространстве КЛ - установление отношений на заданном множестве элементов. Выделенные в ландшафте элементы не сохраняются и не функционируют в виде отдельных сущностей: поле, оставленное среди леса, быстро зарастает; дорога, веду­щая в никуда, никем не используется; жилище, поставленное в невыгодном месте, забрасывается - элементы КЛ существуют только в своей неразрыв­ной связи.

К агрегированию можно отнести постепенное укрупнение полей в сель­ском ландшафте России, где по склонам моренных холмов и песчаных камов в соответствии с гребне килевыми элементами тянулись мелкие, распахивае­мые по водостоку «гоны» земли. Хозяйственное чутье земледельца подсказы­вало нецелесообразность объединения в одном контуре двух или трех участков пашни с резко различнымипочвенными условиями, поэтому подобная мел-кокон тур н ость, вообще говоря, являлась отражением своеобразной экологи­ческой нормы. Лишь по прошествии многих десятилетий, когда под воздей­ствием эксплуатации агроландшафт терял естественнуюконтрастность (моде­лировалсярельеф, запахивались границы между почвенными разностями, де­лювиальные шлейфы спускались в ложбины между холмами), становилась возможной компоновка отдельных угодий в более крупные контуры - агреги­рование элементов.

Способы агрегирования элементов КЛ в рамках конкретного хронотопа можно назвать (используя понятия системологии) пространственным конфи-

гуратором. Смена конфигуратора трансформировала структуру КЛ, изменяя такие ее параметры, как дисперсность, иерархию и людность поселений, пло­щадь отдельной хозяйственной единицы, характер внешних и внутренних гра­ниц и многое другое.

Так, в пространственном плане апогей земледельческого освоения в центре Рус­ской равнины был достигнут уже в конце XVI в., когда выставление починков и заимок, ведение работ по расчистке леса и образование новых деревень привели к появле­нию абсолютно максимального за всю историю России числа населенных пунктов. Подъем следующей волны освоения происходил уже в рамках иного хронотопа, ха­рактеризовавшегося ростом поместного и вотчинного землевладения, свертывани­ем крестьянской инициативы, закрепощением крестьян. Соответственно заработал новый пространственный конфигуратор, поэтому начавшееся возобновление захва­тывало иные урочища, а зарастающий лесом участок пашни мог и вовсе не вернуть­ся в хозяйственный оборот. Например, проведенный по старым межевым картам анализ изменения характера использования ключевой территории Верхней Волги (Рыбная слобода - Коприно) по двум историческим периодам (1590-1595 гг. и 1625-1660 гг.) доказывает факт заболачивания и вторичного залесения многих уже распаханных участков, появление мельниц на водотоках, отмеченных в предыдущий период как ручьи, общее уменьшение селений с 68 до 38 и соответственно увеличе­ние пустошей с 71 до 124. Этот пример хорошо иллюстрирует действие простран­ственного конфигуратора, отражающее сложное сочетание природной (общее увели­чение увлажнения и возрастание водности рек, похолодание - «малый ледниковый период») и социальной обусловленности процесса освоения территории .

Агрегирование - это, безусловно, творческая сторона освоения и станов­ления КЛ, придающая последнему эмерджентность, так как будучи объеди­ненными, взаимодействующие элементы образуют систему, которая обладает не только внешней целостностью, но и внутренним естественным единством - органичностью, каковая бросается в глаза при знакомстве с этнически укоре­ненным культурным ландшафтом любой страны.

1.3. Ландшафт как субъективная цель - методологические основания ландшафтного планирования

Предпринятый выше теоретический анализ культурного ландшафта как системы может показаться чрезмерно усложненным и даже избыточным с позиций практики ландшафтного планирования. Однако это не так. Именно сложность классификации и выделения элементов модели состава в КЛ во многом обусловила известную отстраненность ландшафтоведения от экологи­ческого планирования в регионах и слабую востребованность ландшафтных подходов в практике отраслевого природопользования .

Для экологической организации территории региона и экологического про­ектирования наиболее важна модель состава КЛ. В культурном ландшафте вы­деление элементов - частей модели состава - затруднено по ряду причин: во-первых, разным представлением исследователей об элементарности, во-вторых, целевым характером конкретных моделей и, следовательно, относи­тельностью и условностью расчленения ландшафтной оболочки.

Между тем сложность операции выделения элементов состава системы не означает их отсутствия и уж тем более не доказывает нереальность самой си-

стемы. Одним из наименее измененных компонентов ландшафта является рельеф. Ре­льеф традиционно признавался каркасным компонентом в природных экоси­стемах, определяющим их внутреннюю морфологию (модель состава) и, бо­лее того, обоснованно рассматривался в качестве важнейшего фактора физи-ко-гео1рафической дифференциации, обусловливающего тренд развития почв, набор местопроизрастаний, местообитаний фауны, местоположений элемен­тарных природно-территориальпых комплексов (ПТК) . Наконец, рельеф считается одним из главных признаков классификации земель, лежащем л основе их кадастровой опенки.

Рельеф - не просто каркасный, но и наиболее консервативный элемент ландшафта. В культурном ландшафте рельефу - пространственному ресурсу, операционному базису деятельности человека . Однако следует подчеркнуть, что экологическим исследова­ниям и разработкам в этом плане присущи два недостатка:

1) максимизация критерия оптимальности часто отождествляется с целью;

2) не задаются все необходимые ограничения, что чревато возможностью одно­
временно с максимизацией основного критерия получить непредвиденные и нежела­
тельные сопутствующие эффекты.

Подобные подходы с не выявленной проблематикой, отсутствием понимания ис­токов кризиса, пограничных сфер деятельности и необходимости достижения разли­чных целей чреваты пагубными последствиями: невыполнение дополнительных целей может сделать ненужным или даже вредным достижение основной. В этом смысле ландшафтное планирование - инструмент, которым следует пользоваться с величай­шей осторожностью. К этой мысли мы еще неоднократно будет возвращаться.

Главная трудность выявления цели ландшафтного планирования связана с тем фактом, что цели являются как бы антиподом проблемы. Описанная мно­гократно ситуация экологического кризиса может быть определена на языке общей теории систем как проблемная ситуация. Вслед за Б. И. Кочуровым мы

понимаем экологическую проблему как негативное изменение свойств ланд­шафтов, вызывающих ухудшение условий жизни и здоровья людей: истоще­ние или потерю природных ресурсов и другой ущерб хозяйству, нарушение генофонда и целостности ландшафтов. В свою очередь, экологическая ситу­ация - это территориальное сочетание различных условий и факторов, про­странственно-временное сочетание экологических проблем» . - http://wikipedia.org

Виды освоенности территории. Природные и антропогенные ландшафты являются основой жизнедеятельности человека. В процессе хозяйственной деятельности он использует природные ресурсы: земельные, водные, минерально-сырьевые, климатические, биологические и др. Природные условия могут способствовать жизни деятельности человека, а могут вызывать большие трудности при освоении территории. Так, большие пространства, занятые пустынями, горными территориями не способствуют их заселению и использованию в хозяйственных целях. И, наоборот, равнинный рельеф, мягкий климат, наличие рек и озер облегчают заселение территории, использование ее природных ресурсов.

На протяжении многих веков численность населения мира была небольшой, поэтому население размещалось главным образом в районах с наиболее благоприятными природными условиями. Рост численности жителей Земли привел к необходимости освоения новых земель. В процессе хозяйственной деятельности человека участки земель начали обрабатываться для выращивания сельскохозяйственных культур, вырубаться леса для строительства жилья и на топливо, возводиться населенные пункты, прокладываться дороги, из недр добываться полезные ископаемые, строиться искусственные водохранилища. Таким образом, освоение территории - это любое использование территории для разных видов хозяйственной деятельности, строительства дорог и населенных пунктов. Основной признак освоения территории - заселение ее людьми. Освоение территории приводит к хозяйственному использованию всех видов природных ресурсов. В результате освоения природные ландшафты превращаются в антропогенные.

Особенности природных условий и наличие тех или иных ресурсов обусловливают разную степень использования территории.

Так, наличие редких полезных ископаемых приводит к строительству карьеров, шахт, промышленных предприятий. Наличие плодородных почв обусловливает их использование под пашню, менее плодородных - для выпаса скота. Большие массивы лесов позволяют использовать их под лесоразработки, а живописные озера, реки - для организации отдыха. Увеличение числа населенных пунктов заставляет строить транспортные магистрали, судоходные каналы и т. д.

В соответствии с видами хозяйственной деятельности населения на территории Беларуси выделяются четыре основные вида освоения территории: сельскохозяйственное, промышленное, транспортное, рекреационное.

Сельскохозяйственное освоение. Природные условия Беларуси обусловили в первую очередь ее сельскохозяйственное освоение. С древних времен на территории нашей страны люди начали вырубать леса и осваивать земли под пашню. Именно поэтому наиболее распространенным типом природно-антропогенных ландшафтов в Беларуси стали сельскохозяйственно-лесные. Сельскохозяйственные угодья в их пределах занимают 40-50 % территории республики, а лесные около 30-40 %. Сельскохозяйственно-лесные ландшафты занимают примерно 35 % территории Беларуси и наиболее широко представлены в центральной ее части. Освоение территории в ХХ в. привело к формированию сельскохозяйственных ландшафтов, в которых доля лесов не превышает 20 %, а сельскохозяйственные земли местами занимают 80 % территории. Сельскохозяйственные ландшафты распространены в местах с наиболее плодородными почвами и занимают более 30 % территории республики.

Промышленное, транспортное и рекреационное освоение.

Сельскохозяйственное освоение территории Беларуси сочетается с другими видами. В местах размещения полезных ископаемых основным видом освоения территории является промышленное. Земли, на которых основным видом выступает промышленное освоение, занимают менее 5 % территории республики. Но по степени воздействия на окружающую среду промышленное освоение является наиболее сильным. Строительство карьеров, шахт, промышленных объектов, искусственных водохранилищ коренным образом изменило природные ландшафты. Наиболее заметно это в Солигорском горнопромышленном районе, где в результате добычи солей и накопления отходов из сельскохозяйственного оборота выведено около 5 тыс. га земель. Вообще в Беларуси нарушенные в результате горнодобывающей деятельности земли занимают более 40 тыс. га. Еще большие территории заняты населенными пунктами, в которых также преобладает промышленное освоение земель.

Сельскохозяйственное освоение привело к формированию на территории Беларуси густой сети сельских поселений. Наличие сельских и городских поселений в свою очередь обусловило транспортное освоение территории. На протяжении XIX - ХХ вв. на территории республики сложилась густая сеть железных и автомобильных дорог. Средняя густота железных дорог в Беларуси составляет почти 30 км/1000 км 2 , а автомобильных дорог с твердым покрытием немного не достигает 300 км/1000 км 2 . По уровню транспортного освоения Беларусь превосходит большинство стран СНГ и многие страны Европы.

Начиная со второй половины ХХ в. началось активное рекреационное освоение территории Беларуси. Рекреационные ландшафты сейчас занимают около 6 % площади страны. В Беларуси создано около 20 курортно-рекреационных зон республиканского значения. Активно используются в рекреационных целях пригородные леса и водоемы. В курортном поселке Нарочь большая часть населения работает в туристской сфере.

Уровень освоенности. Постепенное развитие человечества во все времена вызывало изменение уровня освоенности той или иной территории. В эпоху научно-технической революции скорость изменения уровня освоенности увеличилась 80 много раз.

Какие же показатели сейчас определяют уровень освоенности территории? Одним из наиболее важных среди них является плотность населения. Чем больше плотность населения, тем более высокий уровень освоенности территории. Второй важный показатель - распаханность территории. Она характеризует уровень сельскохозяйственного освоения территории. Густота железных и автомобильных дорог характеризует уровень транспортного освоения территории, а количество курортов, санаториев, зон отдыха, туристских баз - рекреационного.

Результатом освоения территории является создание основных производственных фондов - зданий, сооружений, оборудования. Они связаны с разными видами освоения территории: промышленным, сельскохозяйственным, рекреационным, транспортным. Характеризуется освоенность территории густотой основных производственных фондов, т. е. их стоимостью в расчете на 1 км 2 .

Таким образом, чем больше построено хозяйственных объектов, чем больше выпускается промышленной или сельскохозяйственной продукции, тем выше уровень освоенности территории.

Третий важный показатель уровня освоенности территории - удельный вес экономически активной территории в общей площади страны. К экономически активной территории относятся сельскохозяйственные земли, леса эксплуатационного значения, земли промышленного назначения, дороги, месторождения полезных ископаемых, зоны отдыха. Фактически ими являются антропогенные ландшафты - те земли, которые используются в хозяйственной деятельности. Беларусь характеризуется высоким уровнем освоенности территории. На сегодняшний день экономически активная территория составляет более 90 % от площади республики.

Природно-ресурсный потенциал и емкость территории. Уровень освоенности территории характеризует степень экономического развития страны. Чем более высокий уровень освоенности территории, тем больше продукции выпускает хозяйство. С другой стороны, в местностях с высоким уровнем освоенности возрастает антропогенная нагрузка на окружающую среду. Это часто приводит к возникновению геоэкологических проблем. Они обычно обостряются в наиболее освоенных регионах, особенно вокруг крупных городов. Поэтому сейчас перед человечеством стоит задача сохранения равновесия в антропогенных ландшафтах. Чрезмерная нагрузка на природные комплексы недопустима. На современном этапе в Беларуси интенсивно используется природно-ресурсный потенциал - совокупность природных ресурсов той или иной территории, которые можно использовать без ухудшения состояния природных комплексов. Например, чрезмерная добыча полезных ископаемых может привести к загрязнению почв, поверхностных и подземных вод, ухудшению сейсмического состояния территории. Поэтому из экологических соображений не все полезные ископаемые сегодня могут иметь промышленное значение.

Рациональное природопользование обеспечивает наиболее полное использование природно-ресурсного потенциала страны и снижает возможность ухудшения экологической ситуации в ней. Оно приводит к сбалансированному развитию региональных природно-хозяйственных систем.

Важным показателем рационального природопользования является емкость территории - возможность вместить определенное количество природных и хозяйственных объектов без ухудшения экологических функций. Чрезмерная распашка или большое количество промышленных предприятий значительно ухудшают экологическую ситуацию. Поэтому через изучение емкости территории можно лимитировать ее хозяйственное освоение. Сейчас строительство промышленных предприятий, дорог, искусственных водоемов, освоение месторождений полезных ископаемых, проведение осушительной мелиорации невозможно без предварительной экологической экспертизы. Емкость территории зависит от устойчивости ландшафтов к антропогенной нагрузке. Обычно более устойчивыми считаются сложные и разнообразные по внутреннему строению ландшафты. На территории Беларуси к ним относятся холмисто-моренно-эрозионные и камово-моренные ландшафты. Поэтому показатель емкости территории в них больше.

Какие правовые инструменты предоставляет Градостроительный кодекс РФ для инвесторов и девелоперов? С какими правовыми проблемами они могут столкнуться при заключении договоров о комплексном развитии территории, освоении территории? Ответы на эти и другие вопросы - в материале «ЭЖ».

В июле 2016 г. был принят Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ , который внес существенные изменения в Градостроительный кодекс РФ. А именно были установлены требования к документации по планировке территории, расширен перечень инструментов, позволяющих осуществлять комплексное развитие территории. В рамках конференции «Государственное регулирование градостроительства - 2017», организованной «АСЭРГРУПП», Максим Попов, к.ю.н., руководитель направления «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Goltsblat BLP, рассказал об особенностях и проблемах различных правовых форм осуществления комплексного освоения территорий.

Почему законодатель стал уделять повышенное внимание градостроительной сфере?

Необходимость в реформировании градостроительной сферы назревала давно. Можно выделить следующие предпосылки, обусловившие происходящие изменения.

Во-первых, уменьшилось количество свободных (не обремененных правами третьих лиц) публичных земель, пригодных для масштабной коммерческой застройки. Раньше потенциальный инвестор легко находил и в городе, и неподалеку от него значительные по площади земельные участки, свободные от прав третьих лиц. Сегодня участков, пригодных для масштабной коммерческой застройки, становится все меньше и меньше.

Во-вторых, аренда публичного земельного участка лишилась инвестиционных черт. В частности, речь идет об ограничении возможностей по изменению целей его предоставления или вида разрешенного использования. Еще лет десять назад такая аренда мало чем отличалась от права собственности на земельный участок. В чем это проявлялось? Юридические лица достаточно спокойно приобретали на праве аренды публичные участки. При этом цель использования могла заявляться любая: под автостоянку, строительство торгового центра и т.д. В действительности же субъект не спешил застраивать участок. Арендатор ждал другое лицо, заинтересованное в застройке данного участка. Когда такое лицо появлялось, участок ему предоставлялся в субаренду, а его правовой режим трансформировался под нового арендатора. Не было проблем ни с изменением цели предоставления земельного участка, ни с продлением срока аренды. К тому же арендная плата была не самая высокая.

Ситуация стала меняться с 2012 г. На уровне высших судов сформировалась устойчивая практика, которая исключает возможность изменения цели предоставления арендованного публичного участка. Если участок брался для автостоянки, то использовать его надо для автостоянки. Изменение цели предоставления стало считаться обходом закона.

С марта 2015 г. вступила в силу новая редакция ЗК РФ. Исключено преимущественное право на заключение аренды публичного участка на новый срок - по общему правилу его нельзя сдать в аренду без торгов. Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в публичной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов только в двух случаях:

1) если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;

2) если земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Кадастровая стоимость земельного участка стала огромной, поэтому не так просто стало держать земельные участки на праве аренды. Когда-то сравнимая с правом собственности, сегодня аренда публичного участка стала невыгодна. Наконец, резко сократились финансовые возможности муниципалитетов по строительству объектов коммунальной, социальной и транспортной инфраструктур.

Деятельность по комплексному освоению территорий: общее понятие

Комплексное и устойчивое развитие территории представляет собой некий обобщающий термин. Под ним необходимо понимать деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Кроме того, такая деятельность предполагает проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных объектов.

В настоящее время существует четыре формы комплексного и устойчивого развития территории:

развитие застроенной территории (ст. 46.1-46.3 ГрК РФ);

комплексное освоение территорий (ст. 46.4 ГрК РФ);

комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 ГрК РФ);

комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 ГрК РФ).

Развитие застроенной территории

Наиболее вероятная сфера практического применения данной формы - регенерация территории с ветхими многоквартирными домами при отсутствии явной возможности изъятия земельных участков для муниципальных нужд.

Развитие застроенной территории допускается при наличии на такой территории:

аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов;

многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ;

объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения или округа при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам открытого аукциона. Победитель получает право на предоставление земельных участков, не обременных правами третьих лиц, без торгов (ч. 8 ст. 46.1, п. 9 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, ст. 39.5 ЗК РФ).

Важно учитывать правовую позицию ВС РФ, изложенную в Определении от 27.10.2015 № 309-КГ15-5924 по делу № А07-21632/2013, в соответствии с которой заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд.

Цитируем документ

Положения ч. 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса определяют условия принятия решения о развитии застроенной территории, на которой расположены многоквартирные дома, и непосредственным образом не распространяются на собственников земельных участков применительно к решению вопроса об их принудительном изъятии.

Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

Какие главные проблемы возникают в связи с действием данного механизма?

Хотя закон ориентирует на комплексность территории, часто на практике все происходит иначе.

Представим себе квартал, застроенный ветхими домами. Приходит инвестор и понимает, что весь квартал расселять ему неинтересно - на это потребуется слишком много средств. Инвестору интересно взять в работу лишь часть квартала - расселить несколько домов и построить многоквартирный дом. Вокруг этого дома по-прежнему останется ветхая застройка.

Формально градостроительное законодательство предоставляет ему такую возможность. Согласно п. 1 ст. 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей). Таким образом, в законе отсутствует требование о том, что проект должен охватывать всю территорию квартала. В результате на практике вместо нормального комплексного развития территории реализуются точечные проекты.

Есть и другая проблема. Согласно п. 3 ст. 46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Помимо указанных объектов на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут находиться лишь объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов. Между тем в действительности на территории, как правило, имеются и иные объекты капитального строительства, например сараи. На практике при принятии решения о развитии территории данный факт стараются не замечать, но формально есть основания для оспаривания решения.

Данная форма зачастую невыгодна для инвестора. На него возлагаются обязательства по расселению жильцов. Притом что орган местного самоуправления часто не способен четко рассчитать размер платы по договору о развитии застроенной территории.

Комплексное освоение территории

Комплексное освоение территории (КОТ) проводится в сфере строительства основных жилых/нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель. Механизм в данном случае следующий. На торгах предоставляются земельные участки, не обремененные правами третьих лиц. Победитель аукциона заключает договор о КОТ (п. 6 ст. 39.8 ЗК РФ). Участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 46.4 ГрК РФ). Публичные слушания в отношении проектов планировки и межевания не требуются.

Самое главное, что первичный земельный участок должен быть свободен от прав третьих лиц. Что тут имеется в виду?

Есть большой земельный участок в городе. Город желает построить там микрорайон или индустриальный парк, участок выставляется на аукцион. Победитель аукциона подписывает договоры об аренде земельного участка и КОТ, обязуется разделить массив на индивидуальные земельные участки, общего пользования, объекты инфраструктуры. Утверждается график освоения территории, устанавливаются санкции за нарушения этого графика.

Это greenfield проект - большая пустая земля осваивается комплексным образом.

Оборот участков при РЗТ и КОТ

Когда речь идет о развитиии застроенной территории (РЗТ), объект аукциона - это право на заключение договора об РЗТ. Затем, уже став стороной такого договора, частный субъект получает право на использование земельных участков на территории.

В КОТ ситуация другая. Сначала нужно победить в аукционе на заключение договора аренды публичного земельного участка.

Можно ли «продавать» право аренды земельного участка иным лицам? Некое фактическое допущение есть (ч. 7, 8 ст. 46.2 ГрК РФ), хотя прямо закон это не предусматривает. Проблема заключается в том, что в 2015 г. были внесены изменения в ст. 448 ГК РФ, в соответствии с которыми, если договор может заключаться только на торгах, то в этом случае сторона договора должна исполнить свои обязательства лично, запрещена уступка права аренды. Можно ли считать нормы ГрК РФ специальными? К сожалению, практики пока нет. И негативная ситуация с отказом в переходе прав по договору аренды вполне вероятна.

Возникает также вопрос, какие обязательства переходят к новым арендаторам? В законе допускается очень простая ситуация, когда переходят права и обязанности по всем участникам. На практике ситуация иная.

Представим: торговая сеть хочет взять в перенаем только один участок из всей территории. Переходят ли на нее права и обязанности исходного застройщика по всему микрорайону? В ГрК РФ по этому поводу ничего не сказано. На практике этот вопрос можно решить следующим образом. При перенайме новый арендатор «заходит» в проект стороной по договору РЗТ или КОТ. При этом в договоре уточняется, что он не отвечает наряду с арендатором по всем обязательствам, касающимся развития микрорайона. Но в таком случае нужно согласие города. Местные власти часто опасаются это делать, потому что «лакомые кусочки» будут застраивать, а социальные объекты строиться не будут.

В целом следует заключить, что ГрК РФ не полон с точки зрения отражения тех возможностей, которые есть на практике.

Комплексное развитие по инициативе правообладателя недвижимости

Эта форма применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на публичной земле за счет одного или нескольких правообладателей земельных участков. Заключается договор о комплексном развитии территории. Стороной в нем могут быть собственники земельных участков или арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности. До конца срока аренды должно остаться не меньше пяти лет. Со стороны власти договор заключают органы МСУ.

Для реализации данной формы необходимо наличие обязательств по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Это может происходить как за счет бюджета, так и за счет правообладателей (п. 3 ч. 14 ст. 46.9 ГрК РФ). Но если платит бюджет, то зачем в принципе этот проект? На практике обязательства по строительству таких объектов будет брать на себя правообладатель. Он в таком случае получит некоторые преимущества.

Представим ситуацию: субъект приобретает земельный участок для строительства торгового центра, участок находится возле шоссе. Чтобы покупатели могли заезжать, нужно построить эстакаду. Субъект спрашивает юриста, как ее построить? Он не хочет выступать как застройщик - он хочет, чтобы построила местная власть, а он заплатил. Институт комплексного развития по инициативе правообладателя недвижимости позволяет целевым образом профинансировать строительство эстакады. В чем еще преимущества? В проекте могут принять участие несколько владельцев земельных участков.

Одним из условий заключения договора о комплексном развитии территории является утверждение документации по планировке территории применительно к своим и свободным от прав третьих лиц публичным землям (ч. 7-10 ст. 46.9 ГрК РФ).

Правообладателям, которые заключили договор, для целей строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц, предоставляются в аренду без проведения торгов (ч. 8 ст. 46.9 ГрК РФ, подп. 13.3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления

Эта форма применяется при необходимости регенерации территории с ветхим (несоответствующим градостроительному регламенту) нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем. Характеризуется широкими возможностями по изъятию земли и ее дальнейшему предоставлению для коммерческого использования.

Какая территория может быть объектом комплексного развития в данном случае? Статья 46.10 ГрК РФ говорит о нескольких видах территорий:

1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;

3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;

4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Такие объекты должны занимать не меньше 50% от территории. Таким образом, на территории могут находиться и обычные участки, и объекты недвижимости. Интересы их правообладателей в таком случае пострадают.

Для того чтобы поселение или городской округ приняло решение о комплексном развитии территории, ему нужно отразить территорию в правилах землепользования или застройки. Возникает вопрос: нужно ли заранее каким-то образом проверять, имеются ли в наличие признаки таких территорий? Ответа на него закон не содержит.

Статьей 56.12 ЗК РФ для этих целей предусмотрена упрощенная и ускоренная процедура изъятия земельных участков. Первая особенность - дается лишь один месяц на подписание соглашения об изъятии. Вторая - решение суда об изъятии подлежит немедленному исполнению. После апелляции сразу будет снос. В кассации, по сути, решается лишь вопрос о размере компенсации.

Это очень хороший инструмент для крупных девелоперов. Девелопер видит серую застройку. Он не сможет купить каждый объект на такой территории. Тогда он идет к властям и предлагает им проект. Власть в таком случае получает в качестве «бонуса» нормальный микрорайон. Повышается кадастровая стоимость земельных участков, что обеспечивает больший доход. Застройщик в свою очередь руками власти очищает земельный участок от объектов третьих лиц и получает его под свои цели.

Cтраница 1

Освоение территории и, главным образом, строительство приводят к Существенному изменению инженерно-геологических условий осваиваемых земель. В первую очередь, изменяются инженерно-геологические свойства и состояние грунтов. Но этот факт до сих пор практически не учитывается проектировщиками в Западной Сибири из-за сложности прогноза будущих преобразований в грунтовой толще. Интенсив-шое воздействие на земную кору и природные условия приводит часто к нарушению равновесия между отдельными природными компонентами и к появлению разнообразных инженерно-геологических процессов и явлений. Однако далеко не все проектируемые мероприятия сопровождаются прогнозами возможных инженерно-геологических процессов и нежелательного изменения природных условий.  

Любое освоение территории приводит к изменениям ее первичных природных условий. Это происходит всегда, но зависит от характера осваиваемой местности и особенностей возводимых сооружений. В зоне распространения многолетнемерзлых пород даже не значительные нарушения природной обстановки вызывают коренные изменения условий теплообмена на поверхности и установление нового температурного режима горных пород, сопровождающегося процессами оттаивания - промерзания. Анализ температурного режима пород в связи с освоением Забайкалья позволил выявить зависимость характера изменения от вида строительства, что, в свою очередь, может служить объективным критерием для специальных прогнозных расчетов.  

Освоение территории коллективного сада может быть начато только после утверждения проекта ее организации и застройки исполкомом р-ного, гор. Совета народных депутатов, на территории к-рого находится садоводческое товарищество.  

Освоение территории коллективного сада может быть начато только после утверждения исполнительным комитетом районного, городского Совета народных депутатов, на территории которого находится садоводческое товарищество, проекта ее организации и застройки.  

Влияние освоения территории на радиационный баланс выражается в ослаблении интенсивности суммарной радиации, увеличении поглощения коротковолновой радиации п уменьшении эффективного излучения Земли. Причиной этого является индустриальное загрязнение атмосферы на территориях промышленных предприятий и городов, а также изменение в черте застройки свойств подстилающей поверхности. Наибольшие изменения составляющих радиационного баланса происходят при наличии на застроенной территории дымовых покрывал.  

Под освоением территории предприятий понимают его расширение в одном или двух направлениях. Квартал представляет собой элемент территории застройки в пределах смежных участков, параллельных магистральным автодорогам и эстакадам. Вся территория предприятия делится подобными магистралями на квадратную ИЛИ прямоугольную сетку укрупненных кварталов с размещением в них выделенных функциональных зон.  

Под освоением территории предприятий понимают его расширение в одном или двух направлениях. Квартал представляет собой элемент территории застройки в пределах смежных участков, параллельных магистральным автодорогам и эстакадам. Вся территория предприятия делится подобными магистралями на квадратную или прямоугольную сетку укрупненных кварталов с размещением в них выделенных функциональных зон.  

Под освоением территории аредприятий понимают его расширение в одном или двух направлениях строительством отдельных блоков. Квартал представляет собой элемент территории застройки в пределах смежных участков, параллельных магистральным автодорогам и эстакадам. Вся территория предприя тия подобным магистралями делится на квадратную или прямо угольную сетку укрупненных кварталбв с размещением в них тал деленных функциональных зон.  

При освоении территорий, расположенных на участках речных долин с близким залеганием уровня грунтовых вод, часто образуются наледи. Формированию их способствуют удаление растительности или мохово-торфяного слоя, приводящее к более глубокому зимнему промерзанию грунтов и образованию мерзлотного барьера, препятствующего свободному движению грунтовых вод аллювиальных отложений.  

При освоении территорий предприятий ПУ или ПК должна быть разработана система блоков в пределах 2 - 4 - х кварталов, объединяющих законченный, цикл производств определенной мощности.